这次与朱国见面，是在普洛斯最新开园的清远时尚科技创新谷内，我们也有机会近距离了解这个按普洛斯最新一代标准建设的仓库。

在参观中能够看到的是，项目在保证高效、安全基础上采用智慧园区管理系统，并设置库内蓄水槽、月台雨棚延长、新增货车司机休息间等点滴细节间的人性化和智慧化设计。

经过参观后，普洛斯中国副总裁、资产平台华南区总经理朱国和我们分享了他对项目、区域市场和行业的看法。

采访前，他刚刚出席普洛斯清远时尚科技创新谷的开园仪式，这一园区总建面42万平米，由9栋两层仓库和1栋六层综合楼组成，是普洛斯迄今一次性开发最大面积的单体项目。

通过朱国的介绍了解到，这是一个产业转型升级项目，所在地原是一个高能耗的金属冶炼传统产业，普洛斯拿地开发前，老厂房就业人数约1000多人，建筑面积约4万多平米，现在随着新园区建设投运，带动就业人数超万人，建筑面积42万平米，这两个数据基本翻了10倍。

“项目所在的地方叫广清纺织产业园，这里毗邻三大城市广州、佛山和清远，三个地方基本上都是同城化，所以很多产业基本上省里都在统筹发展，这个项目也定位于区域性物流基础设施。”

值得关注的是，该园区建设期间已与一家跨境电商头部企业签约，实现竣工即投产，实现满租。

需求为先的做法是重要的，在物流地产行业大踏步迈进存量时代过程中，能够很大程度保证园区出租率。

这也是普洛斯在华南区大部分项目建设的逻辑：“一些位置特别好的项目普洛斯会先建设，但更多项目是先看到需求，再找合适园区，所以清远项前期重点结合了跨境电商客户需求中的面积体量以及时效性重点去选址。”

参观的时候我们还发现，在保证通用性基础上，清远项目建设过程中普洛斯结合客户需求做了针对性改造。得益于此，客户不仅节约后期再次改造成本，而且不用进行二次报批报建。

当前园区功能是做大规模跨境电商分拨中心。跨境电商无疑是近年来华南区域物流仓储亮点之一，在朱国看来，清远项目的规模能够与当前跨境电商客户业务快速增长、整合仓网布局规划相匹配。

“第一，跨境电商是全品类货物出海；第二，跨境电商有多层次的仓网路线规划，不同的库功能不同，通过把不同品类货物集中到一个大的园区，可以少一些小的园区之间来回短驳，节约短驳成本可以让跨境电商客户更加高效和集约化。”

“比如说商品生产出来了或者采购了，会放在备货仓，然后根据航班信息运到这里再来分拨，然后送到每个国家。所以，未来我们的客户会用很多自动化仓储设备，非常高效，商品在园区储存时间非常短，然后快速去到机场。”

这种模式对时效性有较高要求，因跨境电商行业选择运输方式仍以空运为主，所以物流场站选址几乎围绕机场范围100公里内选仓。

朱国称，这是跨境电商头部客户的需求共性之一，选址都会兼顾几大机场（广州白云、香港和深圳机场），有些还会考虑港口。主要是围绕这两大类核心交通枢纽，基本诉求是从园区一个半小时左右能够到。另外，跨境电商对部署自动化仓储设备、ESG的需求也比较高。

据了解，在清远时尚科技创新谷之外，2023年，普洛斯为另一家头部跨境电商企业（SHEIN）定制开发的大型智慧产业园在肇庆开工，项目总建面超60万平米，共有14栋双层物流仓库。

这几年普洛斯在华南投建了不少项目。广东省内，普洛斯已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门、清远等9大城市，投资开发和管理了34个物流园及产业园，资产面积超425万平米，即将投入区域市场的新项目有普洛斯广州白云神山物流园、普洛斯黄埔智能供应链基地、普洛斯深圳龙华项目、普洛斯华南智慧供应链运营中心等 。

一般而言，物流企业选址的时候，通常会考虑周边是否有适配的上下游资源。朱国对华南区域及大湾区市场发展持乐观态度，认为市场需求仍然旺盛：“华南地区是中国产业链非常全面的一个区域，在过去两年里，我们在华南地区（含广东、广西、海南）在建项目达到160万平米的新增。”